Comment acheter et vendre des parts de SCPI ?

Grâce aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), les investisseurs perçoivent des dividendes potentiels leur permettant de se constituer un revenu complémentaire sans avoir à gérer les actifs immobiliers. C’est une société de gestion qui s’occupe de cette tâche, en contrepartie du paiement de frais de gestion.

Comment s’organisent les transactions pour des parts de SCPI ?

Les modalités d’achat de parts de SCPI vont dépendre de la famille à laquelle appartient la SCPI :

• SCPI à Capital fixe
• SCPI à Capital variable

Le capital de la SCPI à capital fixe ne pourra progresser que par des augmentations de capital successives jusqu’à atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts. Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeurera fixe. Pour entrer au sein d’une SCPI à capital fixe, il existe deux moyens :

• Sur le marché primaire, par le biais d’une augmentation de capital.
• Sur le marché secondaire, en rachetant les parts d’un associé. On parle alors d’achat de gré à gré, qui consiste à passer par un particulier souhaitant vendre ses parts, sans passer par une société de gestion. Le marché secondaire peut-être également centralisé par la société de gestion.

Le capital de la SCPI à capital variable peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. En effet, la société s’engage dans certaines limites à reprendre les parts des associés qui souhaiteraient récupérer leur épargne. L’associé souscrit des parts auprès de la société de gestion, de manière directe. Cette acquisition s’effectue au prix d’émission, qui se compose de la valeur nominale d’une part et d’une prime d’émission (incluant la commission de souscription). S’il souhaite revendre ses parts, il le fait directement auprès de la société de gestion. Si ces parts ne trouvent pas preneur au terme d’un certain délai, les parts correspondantes sont annulées et le capital de la SCPI diminué d’autant.

Comment procéder pour revendre des parts ?

Pour une SCPI à capital fixe, le porteur de parts adresse un ordre de vente à la société de gestion ou de son intermédiaire financier, en mentionnant le prix minimum d’une part qu’il envisage de vendre sur le marché secondaire. Le prix de vente des parts varie au gré de l’offre et de la demande. En cas d’échange de parts, celui-ci doit s’effectuer au prix d’exécution. Ce prix d’exécution correspond au prix net perçu par l’associé à l’issue de la vente, et doit être identique à la demande du vendeur.
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, vous devez faire une demande de retrait de vos parts auprès de la société de gestion qui va vous les racheter. L’acceptation de la demande va dépendre de l’existence d’un investisseur souhaitant souscrire à votre place. Le prix de vente des parts est fixé par la société de gestion. S’il n’existe pas d’acheteur, les parts peuvent quand même être rachetées par la société de gestion.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI, ainsi que de la facilité à trouver un acheteur pour vos parts.

En quoi consistent les frais versés à la société de gestion ?

La société de gestion doit percevoir des frais, qui sont les suivants :

• Commission de souscription
• Commission de cession
• Commission de gestion
• Commission liée aux transactions immobilières
• Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux

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