Droit de passage avec servitude 30 ans

Publié par Paul Pinneau le

Depuis plusieurs années, le droit de passage est source de nombreux conflits de voisinage. Il concerne une situation qui oppose un propriétaire de terre et son voisin. En effet, si le terrain est enclavé, le propriétaire devra passer chez son voisin pour arriver sur la voie publique. Il existe à cet effet des règles et des principes qui régissent la servitude de passage. En tant que propriétaire ou futur propriétaire, il est important de connaître ce droit en détail. Voici pour vous l’essentiel à connaître sur le droit de passage avec servitude.

 

Servitude et droit de passage : quelles différences ?

La servitude et le droit de passage sont des notions qui se recoupent sans pourtant autant être synonymes. Le droit de passage est une servitude, cependant, toutes les servitudes ne sont pas des droits de passages. Le droit de passage est un droit qui est accordé au propriétaire du terrain difficile d’accès.

 

Qu’est-ce qu’une servitude ?

La servitude est une expression juridique qui désigne la charge imposée à un propriétaire d’un bien en faveur d’un autre. Le premier étant celui de fonds servant et l’autre, celui de fonds dominant. Cette servitude est définie par l’article 637 du Code civil. Il existe plusieurs formes de servitudes :

  • Les servitudes continues qui ne nécessitent pas forcément une intervention humaine. Exemple d’un égout, d’une conduite d’eau.
  • Les servitudes discontinues quant à elles nécessitent une intervention humaine pour être exercées.
  • Les servitudes apparentes qui sont visibles en raison de la présence d’un ouvrage extérieur. Il peut s’agir par exemple d’une conduite d’eau apparente.
  • Les servitudes non apparentes sont encore appelées servitudes occultes. Elles ne présentent aucun signe extérieur d’existence, car elles sont invisibles. Il s’agit par exemple d’une interdiction de construire.

 

Comment établir une servitude ?

La servitude est une action qui n’est pas attachée à la personne du propriétaire, mais plutôt au bien. Elle constitue de ce fait un droit immobilier dit accessoire au droit de propriété. Dans le cas d’une vente, il est important que l’acheteur soit informé des différentes servitudes qui existent sur le bien. Il doit surtout en être informé s’il est question d’une servitude passive qui diminue la valeur du bien (Articles 690 à 696 du Code civil).

Il est conseillé de constituer une servitude par acte notarié authentique. Cela permet d’avoir la certitude de sa connaissance et de transmission au cours d’une mutation immobilière. Le notaire responsable de la vente pourra donc consulter les servitudes qui ont été inscrites dans les titres antérieurs. Les différentes façons d’établir une servitude sont la servitude par titre ou convention à l’amiable entre voisins.

En dehors de cela, il faut mentionner la servitude par prescription trentenaire. Cette prescription ne concerne que les servitudes apparentes et continues qui sont prévues par l’article 690 du Code civil. Enfin, il y a des servitudes dans les cas où le terrain porte des signes tels qu’un ouvrage permanent ou un chemin empierré. S’il n’est pas fait mention de son maintien dans l’acte à la date de la division, la servitude peut être établie.

 

Comment arrêter une servitude ?

Pour arrêter une servitude, la première étape est de négocier avec le bénéficiaire. Il s’agira d’un accord à l’amiable en présence d’un notaire. La servitude sera arrêtée dès que l’accord sera conclu. Si aucun accord n’a été trouvé, il faudra recourir à un juge du tribunal de grande instance. Selon les articles 703 et 710 du Code civil, vous pouvez arrêter une servitude par l’impossibilité de les utiliser. Il est également possible d’éteindre une servitude lorsqu’il y a non-usage pendant 30 ans.

 

Qu’est-ce qu’un droit de passage ?

Le droit de passage est une servitude légale qui pèse sur une propriété en faveur d’une autre qui est enclavée. Lorsqu’un propriétaire se retrouve dans une situation pareille, il pourra invoquer son droit au désenclavement. Il existe des règles pour cela.

 

Les règles d’un droit de passage

Pour un terrain enclavé, le propriétaire a le droit de passer par le terrain de son voisin. Pour un terrain difficile d’accès, le fonds dominant doit avoir l’accord de son voisin pour le droit de passage. Il est question d’une servitude conventionnelle.

 

Droit et passage et législation

Le droit de passage est issu d’un accord entre les deux parties. La loi prévoit à cet effet des dispositions pour cadrer cet accord.

 

Modifier les modalités d’un droit de passage

Pour cela, le propriétaire de la parcelle enclavée peut adresser une lettre de mise en demeure à l’autre propriétaire. Il s’agira donc d’un consensus qu’il faudra publier au fichier immobilier par un nouvel acte notarié.

 

Quand s’arrête le droit de passage

Le droit de passage sur un terrain prend fin lorsque le terrain cesse d’être enclavé. La cessation devra dans ce cas être constatée par les deux parties par un accord à l’amiable. Il est également possible de la faire constater par le juge.

 

En cas de division de propriété

Dans le cas où une propriété se retrouve enclavée après division du domaine, vous devrez prévoir un désenclavement. Si cela n’est pas fait, le terrain enclavé pourra bénéficier d’un droit de passage.

Pour éviter toute surprise désagréable pour une servitude de passage, il est recommandé de s’adresser à un spécialiste. En l’occurrence, un notaire, car il dispose de compétences requises.

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Paul Pinneau

Paul Pinneau

Fort de nombreuses années d'expérience dans les secteurs de l'immobilier, j'ai co-fondé Essor-immo.fr afin de partager mes connaissances et conseils d'expert.

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