Rendement locatif : définition et méthode de calcul

Vous avez choisi d’investir dans l’immobilier pour disposer d’une source de revenus supplémentaire. Avant de choisir le quartier où faire votre investissement locatif, vous devez néanmoins passer par le calcul rendement locatif. Cette étape est primordiale pour déterminer le bien immobilier qui va vous rapporter le plus.

Définition de la rentabilité locative

Exprimé en pourcentage, le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un bien immobilier mis en location par rapport au prix d’acquisition de celui-ci. Également appelé rentabilité locative, il représente un indicateur pertinent et constitue un élément essentiel dans l’élaboration de toute stratégie d’investissement immobilier.

Le rapport locatif vous apporte une certaine idée de la rentabilité de votre placement immobilier. Il s’agit de l’indicateur de performance d’un investissement immobilier locatif. De ce fait, il vous évite de faire de mauvais choix d’investissement et de perdre de l’argent ou d’investir dans une affaire qui ne vous rapporte que très peu.

Méthode de calcul de la rentabilité locative

Chaque investisseur immobilier a son propre objectif en termes de retour sur investissement. Grâce au calcul rendement locatif, vous obtenez aisément le rapport entre la totalité des loyers perçus en un an et l’investissement réalisé. Selon le cas, vous pouvez calculer la rentabilité locative brute ou la rentabilité locative nette.

Ainsi, le mode de calcul de la rentabilité locative varie en fonction du type de rentabilité souhaité. Pour la déterminer, différents critères sont à prendre en compte tels que le prix de revient de votre bien immobilier, le montant du loyer, la vacance locative, et éventuellement, les charges d’exploitation obligatoires et facultatives.

Rendement locatif brut

La rentabilité locative brute désigne le rapport entre le montant du loyer annuel et le prix de revient. En d’autres termes, il s’agit du rendement brut annuel de votre bien immobilier. S’il a l’inconvénient d’être approximatif, cet indicateur a tout de même une grande utilité. Il vous permet de comparer ce qui est comparable.

La rentabilité locative brute est obtenue à partir d’une formule simple :

Rentabilité locative brute = [(Loyer mensuel x 12) / Prix de revient du bien immobilier] x 100.

En plus du prix net vendeur, le prix de revient de votre bien immobilier inclut en général les frais de notaires, les frais de garantie bancaire, les frais bancaires, etc.

Rendement locatif net de charge

La rentabilité locative nette de charge correspond à la rentabilité d’un bien immobilier mis en location après déduction des charges et des différents impôts afférents. Vous devez notamment retrancher de votre loyer la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion de votre propriété.

Comparée à la rentabilité locative brute, celle-ci vous donne une idée précise du retour sur investissement. Son mode de calcul est donné par la formule :

Rentabilité locative nette de charge = [(Loyer mensuel x 12) – taxe foncière – charges non récupérables sur le locataire – frais de gestion] / Prix de revient

Rendement locatif net

Ce rendement est la rentabilité locative nette de charge à laquelle vous ajoutez les divers avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. Pour rappel, quand vous déclarez au fisc les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt…, ces derniers sont déductibles de vos loyers. Il arrive aussi que vous soyez éligible à des dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel, l’avantage fiscal Cosse, le dispositif Censi-Bouvard, etc.

Frais et fiscalité : ces critères à ne pas oublier pour votre investissement locatif

Pour que votre investissement soit le plus rentable possible, il ne faut pas négliger les charges liées à votre acquisition ni les impôts auxquels vous serez soumis. C’est en prenant en considération tous les paramètres relatifs à votre investissement que vous allez pouvoir en optimiser le rendement.

Les frais

Les frais à prendre en compte avant d’investir, en suivant les conseils d’Immobilier-danger.com, sont les suivants :

• Frais de financement ;
• Frais de gestion locative du bien immobilier par une agence ;
• Frais d’entretien (travaux, rénovation, communs)

Les impôts

La taxe foncière fait partie des impôts auxquels sont soumis tous les ans les propriétaires de résidence (principale ou secondaire) font partie des éléments que chaque nouvel acquéreur doit prévoir avant de finaliser son achat, pour évaluer son rendement locatif. Qu’il s’agisse d’une construction ou d’un bâtiment « au-dessus du sol » ou « en-dessous du sol », les propriétaires et usufruitiers sont redevables de cette taxe foncière. Pour en avoir une estimation rapide, vous pouvez effectuer le calcul suivant :
Surface pondérée x tarif au mètre carré de la commune où se situe le bien.

La rentabilité locative moyenne en France

Dans l’Hexagone, cet indicateur est proche des 6 %. Toutefois, il existe une grande disparité entre les métropoles françaises. Pour exemple, en région parisienne, la rentabilité locative moyenne n’est que de 3,5 %. En effet, les prix immobiliers dans la capitale sont extrêmement élevés. Paris est victime de sa très forte attractivité.

Il convient de rappeler que pour investir dans l’immobilier locatif, il ne suffit pas de faire l’achat d’un bien immobilier. Vous devez faire réaliser une liste de diagnostic immobilier location. Il est également important de vérifier la durée de validité diagnostic immobilier. Certains diagnostics, comme le diagnostic amiante, sont valables indéfiniment.

La rentabilité locative moyenne des principales villes françaises

Si vous souhaitez profiter d’un rendement supérieur à la moyenne, vous devez investir dans des villes où la demande de logements est supérieure à l’offre. Par ailleurs, vérifiez que le prix à l’achat n’est pas exorbitant. Un prix de revient élevé affecte inévitablement la rentabilité locative de votre bien.

En France, les villes situées en haut du classement sont Marseille, Lyon et Nantes avec un rendement qui dépasse les 7 %. De même, les villes de Lille, de Rennes et de Strasbourg occupent une bonne place avec une rentabilité locative moyenne qui avoisine les 7 %.