Vente par licitation : en quoi ça consiste ?

Après le décès d’un proche, les héritiers peuvent se retrouver en indivision sur un ou plusieurs biens. Le partage de tels biens peut conduire à des litiges empêchant ainsi un partage à l’amiable. Lorsqu’il est impossible d’avoir un accord, la rupture de l’indivision peut se faire par voie judiciaire par le mécanisme de la vente par licitation. Ce type de gestion des biens est très encadré par la loi pour toutes les prises de décisions relatives. Qu’est-ce qu’une vente par licitation ? Comment se passe cette vente par licitation et quels sont les frais engagés par une telle procédure ?

Qu’est-ce qu’une vente par licitation ?

La licitation fait référence à la vente publique d’un meuble ou immobilier généralement dans le but de mettre fin à une indivision. Elle fait généralement suite à un divorce ou une succession. Un tribunal ordonnera le partage si possible ou la vente par licitation. Les indivisaires peuvent décider d’un commun accord que l’adjudication se déroule sans appel.

Qu’est-ce que l’indivision ?

On parle d’indivision lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien. C’est généralement le cas des héritiers à la suite du décès d’un proche. Par conséquent, chaque héritier détient une quote-part sur le bien indivis..

Or, l’article 815 du Code civil stipule que “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait sursis par le jugement ou convention”. L’indivision est donc une situation précaire jusqu’au partage des biens ainsi détenus. C’est là qu’intervient la vente par licitation.

La licitation pour sortir de l’indivision

La vente par licitation se fait par demande d’une assignation devant un tribunal de grande instance. Selon l’article 1377 du Code civil, le tribunal ordonne la vente aux enchères uniquement s’il n’est pas possible de partager les biens à l’amiable. Idem si la gestion de l’indivision est coûteuse.

Le but de la licitation étant de faciliter le partage des biens indivis, deux options s’offrent à vous :

Solution amiable

Les indivisaires peuvent opter pour une solution à l’amiable. C’est la plus facile à mettre en œuvre. Cependant, toutes les parties prenantes doivent être consentantes. Dans le cas où le partage porte sur un bien immobilier, la présence d’un notaire est obligatoire. En effet, l’article 835 du Code civil stipule que dès lors que l’indivision porte sur un bien de nature foncière, l’acte de partage est passé par l’acte notarié. Seul un notaire est habilité à établir l’acte de partage et une attestation de propriété immobilière.

Solution judiciaire

La solution judiciaire intervient lorsque les indivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le partage à l’amiable des biens indivis. Ils devront alors saisir le tribunal de grande instance du dernier domicile du défunt. C’est donc au juge qu’il reviendra de décider du partage des biens ou de la vente par licitation. 

Comment se passe la vente par licitation ?

Chaque indivisaire est en droit de demander une licitation. Toutefois, il existe des cas où un créancier peut demander une licitation afin de provoquer la vente du bien pour obtenir le paiement de sa dette. On parle de licitation oblique. Ce cas particulier est encadré par l’article 1341-1 du Code civil.

Procédure de la vente aux enchères

Une fois la vente par licitation ordonnée, le juge décide de la mise à prix des biens indivis ainsi que les conditions de la vente. Il nommera ensuite l’avocat qui s’occupera du dépôt du cahier de charges. Les coindivisaires seront sommées de consulter ledit cahier avant la fixation de la date d’adjudication.

Ensuite, un huissier dressera le procès-verbal avant d’organiser les visites. Les indivisaires disposent d’un droit de préemption un mois avant l’adjudication pour se substituer à l’acquéreur.

Procédure de la vente par licitation

La vente par licitation obéit à la même réglementation que la vente aux enchères. Elle est donc également soumise au droit commun de la saisie immobilière. Chaque enchérisseur devra présenter les documents suivants : Une pièce d’identité, un chèque bancaire nécessaire pour la consignation et un justificatif de domicile.

Une fois les pièces reçues, on lui remettra un badge numéroté qui lui servira d’identification pendant les enchères. Le bien indivis sera acquis par adjudication au plus offrant. L’adjudicataire signera l’acte de vente et les autres récupéreront leur chèque consigné.

Ces derniers disposent de 10 jours à compter de la date d’adjudication pour surenchérir. Passé ce délai, l’adjudicataire consignera le prix au notaire. Lequel procèdera à la liquidation et aux opérations de compte. Les créanciers pourront récupérer leurs créances et la somme restante sera distribuée entre les coindivisaires, selon les droits de chacun.

Frais d’une vente par licitation

Les frais engagés dans une vente par licitation concernent généralement les émoluments du notaire. Le montant desdits frais est également encadré par la loi. Le calcul se fait proportionnellement à la somme totale de la valeur des biens indivis objets de la licitation. Ainsi, pour des biens d’une valeur de 8 000 euros, les indivisaires débourseront 5 % hors TVA de ce montant pour les frais de notaire. Si la valeur des biens est supérieure à 60 000 euros, les émoluments du notaire correspondent à 1,03125 % de cette somme.

En somme, tout indivisaire peut sortir de l’indivision sans avoir à justifier sa décision. Il peut chercher à avoir l’accord des autres indivisaires pour un partage à l’amiable ou alors procéder à une solution judiciaire pouvant aboutir à la vente par licitation des biens détenus en indivis.

Un rachat de soulte peut faire éviter une vente par licitation

Lorsque deux personnes héritent d’un même bien immobilier, et qu’elles ne se comprennent pas, la solution la plus pratique selon la loi est de procéder à une vente par licitation. Néanmoins, la plupart des gens ignorent qu’il est aussi possible de procéder à un rachat de soulte.

Le rachat de soulte permet à l’un des héritiers de conserver le bien immobilier, tout en rachetant la part du deuxième héritier. En terme clair, la soulte représente une compensation financière que l’héritier qui souhaite acquérir le bien doit verser à son cohéritier. S’il ne dispose pas de la somme nécessaire pour payer la soulte, alors il peut demander un prêt immobilier. Avant de faire la demande de prêt, il devrait réaliser une simulation de prêt immobilier afin de déterminer le coût de l’emprunt.

Pour déterminer la valeur de la soulte, il est préférable de faire appel à un expert en immobilier. Seul un expert en immobilier dispose des compétences nécessaires pour analyser le bien, afin de fixer la compensation financière adéquate. Dans le cas où la valeur du bien immobilier est estimée à 600 000 €, l’héritier qui souhaite devenir propriétaire du bien devra verser 300 000 € au cohéritier. Néanmoins, quelques frais peuvent intervenir dans l’opération.

Quels frais interviennent lors du rachat de soulte ?

Étant donné que le rachat de soulte ne peut se faire sans l’intervention d’un notaire, alors les deux parties devront payer les frais du notaire. Les héritiers doivent également dépenser une petite somme pour effectuer les documents nécessaires pour le rachat de soulte.

De plus, une taxe s’applique aussi lors du rachat de soulte. Elle devrait représenter environ 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier. Nous vous recommandons de vous orienter vers un notaire pour avoir plus de détails.