Diagnostic immobilier : tout ce que vous devez savoir

Vous avez décidé de mettre en vente votre bien ? Vous allez donc être soumis, comme la loi française l’exige, à la réalisation d’un diagnostic immobilier .

Avant de se lancer il est important d’en savoir plus à ce sujet : Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ? Que comprend-il ? Quels sont les diagnostics obligatoires ? Autant de questions que l’on est en droit de se poser lorsque l’on se retrouve dans cette situation pour la première fois, auxquelles nous allons tenter de répondre clairement au-travers de ce petit guide.

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Lorsque l’on parle de diagnostic immobilier, on évoque une notion regroupant l’ensemble des diagnostics qui seront réalisés par un organisme accrédité suite à la vente ou la mise en location d’un bien immobilier. Ils vont servir à tenir informé l’acquéreur sur l’état et la viabilité de son bien. Les diagnostics immobiliers réalisés formeront un dossier de diagnostic technique appelé plus communément le DDT. Le nombre et le type de diagnostics devant être réalisés dans le cadre du DDT varient en fonction du cas à étudier : il peut en effet s’agir d’une vente, d’une location, d’une copropriété…A noter que le Dossier de Diagnostic Technique fait partie des obligations du vendeur ou du bailleur d’informer l’acquéreur ou le locataire des caractéristiques et de l’état général du bien mis à la vente ou à la location.

Les différents diagnostics techniques obligatoires

Chaque diagnostic technique composant le DDT possède une spécificité et une application particulière.Voici une liste des diagnostics immobiliers obligatoires à faire réaliser.

Diagnostic de risque d’exposition au plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CERP)  permet de vérifier tous les risques d’exposition au plomb en cas de présence constatée.La peinture est l’élément le plus à risque pour les logements les plus anciens.Le CERP est obligatoire pour tout logement dont la date de construction est antérieure au 1 er janvier 1949 .Si aucune trace n’est détectée ou que le plomb est inférieur au seuil recommandé, le diagnostic prend une valeur définitive.En cas de traces de plomb, le CERP aura une validité d’un an.

Diagnostic de présence de termites ou état parasitaire

Le diagnostic termites est obligatoire dans le cas où le logement se situe dans une zone déclarée infestée par la Préfecture.Afin d’assurer de sa validité, le diagnostic se doit d’établir l’absence de termites sur une période de moins de 6 mois avant la conclusion de la vente ou de la mise en location.

Diagnostic de présence d’amiante

L’amiante comme le plomb sont des matériaux dangereux pour la santé et le gouvernement tend à leur disparition totale.Le diagnostic permettant de déterminer la présence d’amiante est obligatoire pour tout logement dont la date de construction est antérieure au 1er juillet 1997 .En cas d’absence d’amiante le diagnostic possède une durée illimitée, en revanche en cas de présence d’amiante, des travaux seront obligatoires à la charge du propriétaire.

Diagnostic de performance énergétique

Il est obligatoire de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique depuis le 1er janvier 2011. Il devra être indiqué clairement sur le support de vente ou de location du bien.Il s’agit de dresser un bilan concernant l’émission de gaz à effet de serre d’un logement et sur sa consommation énergétique.

Diagnostic assainissement

Obligatoire depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic assainissement permet d’améliorer les installations d’assainissements non collectifs, et d’informer l’acheter concernant l’état des installations d’assainissements individuelles ou collectives. C’est le  SPANC qui sera en mesure de délivrer ce diagnostic , permettant de préciser s’il y a ou non des travaux à prévoir sur l’installation, les recommandations sur l’entretien et les travaux à réaliser en cas de risques sanitaires.

Diagnostic de vérification du gaz

Il est obligatoire de fournir un diagnostic de vérification du gaz dans le cas où le logement est équipé d’une installation au gaz posée depuis plus de 15 ans. La durée du diagnostic de vérification du gaz est de 3 ans. Le diagnostic sera effectué par un diagnostiqueur certifié, tout comme le diagnostic de vérification électrique.

Diagnostic de vérification de l’électricité

Un diagnostic de sécurité électrique est obligatoire pour toute vente d’un logement possédant une installation électrique datant de plus de 15 ans. Il permet de contrôle l’installation électrique dans sa généralité, afin de prévenir tout risque d’incendie ou d’électrocution. Afin de pouvoir être joint au DDT, il doit impérativement dater de moins de 3 ans.

Diagnostic ERNMT

Au milieu de tous ces diagnostics à réaliser, il convient de ne pas oublier le diagnostic ERNMT !Il correspond à l’état des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques, et est obligatoire dans les zones territoriales présentant des risques accrus. Si le logement se situe dans une zone à risques faisant l’objet d’arrêtés préfectoraux spécifiques, le futur acquéreur devra alors avoir accès au diagnostic ERNMT.Il convient au propriétaire de l’établir (il peut néanmoins se faire aider) à l’aide d’un formulaire Cerfa spécifique.

Les obligations liées au métrage de la loi Carrez

La loi Carrez permet d’apporter une sécurisation de la transaction d’un bien immobilier en vérifiant avec précision la surface de celui-ci. C’est un expert immobilier diagnostiqueur qui aura en charge de prendre les dimensions exactes du logement.Ce diagnostic est obligatoire dans le cadre d’une copropriété, il ne figurera cependant pas dans le DDT. Le métrage de la loi Carrez intervient lors de la rédaction d’un contrat de vente d’un bien en copropriété. Un article du contrat doit alors spécifier clairement la surface exacte en loi Carrez de la partie privative du lot vendu. C’est afin d’assurer une protection renforcée de l’acquéreur que ce diagnostic est obligatoire.

Quand réaliser les différents diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics immobiliers possèdent chacun une date de validité limite , il conviendra donc de les faire réaliser au plus prêt possible du moment de la vente ou de la mise en location afin de s’assurer qu’ils soient toujours valables à ce moment-là. Aucune règlementation n’impose un délai particulier, il vous faudra donc prendre en compte chaque date de validité des diagnostics obligatoires et les faire réaliser avant la mise en vente du bien.Prenons l’exemple des diagnostics gaz et électricité, leur validité est relativement longue, 3 ans, vous permettant de vous y prendre suffisamment à l’avance. D’autres en revanche comme le diagnostic termite possèdent une validité de 6 mois.

Quel tarif pour un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics immobiliers ne possèdent pas réellement de coût fixes à proprement parler mais il est possible d’établir une fourchette de prix indicatif. Pour un diagnostic d’un appartement de 3 pièces les tarifs sont approximativement les suivants :

• Diagnostic amiante : 100€
• Diagnostic Plomb : 145€
• Diagnostic Gaz : 110€
• Diagnostic électrique : 85€
• DPE : 110€
• Loi Carrez : 85€
• Diagnostic assainissement : 100 – 150€

Pour un diagnostic sur maison individuelle avec le même nombre de pièces il convient de rajouter environ 20 % à ces prix.